Februar 2022

Entspricht der Verkehrswert eines Gebäudes der Versicherungssumme?! Sind Wohn- & Nutzfläche gleich Bruttogrundfläche?! Wir haben die häufigsten Fehler bei der Gebäudewertermittlung zusammengetragen.

Die Versicherungswertermittlung ist komplex. Einerseits gibt es viele Faktoren, die bei der korrekten Berechnung mit einbezogen werden müssen. Andererseits ist die Wertermittlung kein 0-8-15-Prozess, der standardisiert auf jedes Gebäude angewendet werden kann. Gerade bei gewerblich genutzten Gebäuden gibt es einige Fallstricke. Um Maklerinnen und Maklern den Arbeitsalltag zu erleichtern, haben wir die häufigsten Fehlerquellen einmal zusammengetragen:

Platz 6: Die Auswahl des falschen Gebäudetyps oder „Fitnessstudio ist nicht gleich Fitnessstudio“

In der Versicherungsbranche werden für die Beitragsberechnungen auch immer die Betriebsarten herangezogen. Hierbei passiert häufig eine Verwechslung. Denn, nicht die derzeitige Nutzung eines Gebäudes ist entscheidend, sondern der Gebäudetyp. Ein Beispiel: Eine ehemalige Kirche, die zum Wohngebäude umfunktioniert wurde, muss auch weiterhin als Kirche bewertet werden. Schließlich muss im Schadenfall die hochwertige Bausubstanz des einstigen Gotteshauses wiederhergestellt werden. Ein weiteres Beispiel, dass die Bedeutsamkeit des Gebäudetyps verdeutlicht: Fitnessstudios. Diese können sowohl in einer Lagerhalle als auch in einem Wohn- und Geschäftshaus zu finden sein. Darüber hinaus gibt es komplexe Gebäude oder Sonderbauten, die nicht eindeutig einem Gebäudetypen zugeordnet werden können, wie z.B. Passagen oder Spielotheken. Für bestimmte Nutzungen wie z.B. Multiplexkinos gibt es gar keinen standardisierten Gebäudetyp. Hier müssen ersatzweise sinnvolle verfügbare Gebäudetypen ausgewählt und die Kostenansätze modifiziert werden. Für die Bewertung komplizierter Gebäude sollte immer ein Spezialist herangezogen werden.

Platz 5: Denkmalschutz erkennen und bewerten oder „Das getarnte Haus“

In der Regel werden denkmalgeschützte Gebäude auch als solche erkannt. Was aber, wenn ein Fachwerkhaus verputzt ist und nicht als solches erkennbar ist? Dann wird schnell ein möglicher Denkmalschutz außer Acht gelassen. Eigentümer sind in Einzelfällen nämlich nicht unbedingt über den Denkmalschutzgrad ihres Hauses informiert. Es gibt sogar Fälle, in denen erst nach einem Schadenfall ein Gebäude vom Denkmalschutzamt als denkmalwürdig erklärt wurde. Das Problem dabei: Nach einem Schaden können Behörden eine entsprechende Rekonstruktion fordern. Diese oft aufwendigen Handwerksarbeiten mit hochwertigen Materialien können enorme Mehrkosten verursachen. Bei einer Unterversicherung kann dies enorme finanzielle Einbußen für die Besitzer bedeuten. Selbst bei Berücksichtigung der Denkmaleigenschaft werden häufig die damit einhergehenden Mehrkosten beim Wiederaufbau unterschätzt. Sicherheit bringt auch hier die Bewertung durch einen Sachverständigen.

Platz 4: Falsche Einschätzung des Ausstattungsstandards oder „Nicht alles, was Gold ist, glänzt auch“

Ausstattungsstandards eines Gebäudes zu bewerten, erfordert ein Mindestmaß an bautechnischem Grundwissen. Wird eine besonders aufwendige Bauweise (Beispiel: Sichtbeton in hochwertiger Oberflächenqualität, ein aufwendiger Dachstuhl oder besondere Deckenkonstruktionen wie z.B. Gewölbe) nicht als solche erkannt und infolgedessen ein zu niedriger Ausstattungsstandard (einhergehend mit zu niedrigen Kostenansätzen) gewählt, sind die ermittelten Summen/Baukosten zu niedrig.

Platz 3: Falsche Flächenansätze oder „Brutto ist nicht gleich Netto“

In der Versicherungswertermittlung von gewerblichen und industriellen Objekten wird von der Bruttogrundfläche ausgegangen. Oft werden aber Unterlagen aus Bauanträgen o. ä. verwendet, die Nutzflächen oder Wohnflächen ausweisen. Die Nutz- bzw. Wohnflächen können 30-40% niedriger ausfallen als die Bruttogrundflächen, da Konstruktions- und technische Funktionsflächen fehlen. Wird ein gewerbliches oder industrielles Objekt auf Basis der Nutzflächen bewertet, wie oft in der Privatversicherung üblich, entsteht eine erhebliche Unterversicherung.

Platz 2: Übernahme der Neubaukosten oder „Drum prüfe, wer sich neu versichert“

Bei neuen Gebäuden werden die Neubaukosten oft ungeprüft als Versicherungssumme angesetzt. Dabei werden vom Eigentümer sehr unterschiedliche Summen weitergeben. Handelt es sich hier um die kompletten Baukosten des Gebäudes mit Grundstück und Außenanlagen? Ist auch das Inventar gemeint? Es können vielfältige Kostenpositionen gemeint sein. Sogar der Abriss eines alten Gebäudes kann in dieser Summe enthalten sein. Auch werden die Summen oft nicht um die erbrachten Eigenleistungen und Konditionen bereinigt. Auf diese Vergünstigungen kann der Versicherer im Schadenfall nicht zurückgreifen.

Für die Versicherungssumme werden im Normalfall nur die Baukostengruppen 300 (Bauwerk/Baukonstruktion), 400 (Technischen Anlagen des Gebäudes) und die Baukostengruppe 700 (Baunebenkosten) berücksichtigt. Je nach Versicherungsprodukt sind auch noch weitere Positionen (wie z. B. die Außenanlagen) versichert, diese müssen in die Versicherungssumme integriert werden.

Da bei einem Wiederaufbau eine Ausschreibung der Bauleistungen, je nach anbietender Baufirma, ganz unterschiedlich ausfallen kann, sollte grundsätzlich eher von üblichen Durchschnittpreisen der Region ausgegangen werden und nicht von individuellen Baukosten.

Fazit: Neubaukosten können nur angesetzt werden, wenn diese auf die richtigen Baukostengruppen reduziert wurden und um erbrachte Eigenleistungen und erhaltene Konditionen bereinigt wurden. Aber auch diese Verfahrensweise kann zu unpassenden Versicherungssummen führen. Die Wertermittlung auf Basis von regionalen Durchschnittpreisen ist grundsätzlich sicherer.

Platz 1: Die Übernahme der Werte aus Verkehrsgutachten oder „Vergleiche niemals Äpfel mit Birnen“

Welcher Wert ist entscheidend, wenn es um die Ermittlung der Versicherungssumme geht? Häufig wird der Verkehrswert oder der darin enthaltene Sachwert zugrunde gelegt. Dabei ist es der Neubauwert, der relevant ist. Denn es geht um die Baukosten, die bei einem Wiederaufbau nach einem Schaden entstehen.

Der Verkehrswert hingegen wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung einer Immobilie zu erzielen wäre. Es handelt sich also um den Verkaufswert. So kann ein Gebäude in einer Stadt wie München einen sehr hohen Marktwert erzielen, da in dieser Gegend sehr hohe Preise für Immobilien gezahlt werden, die Wiederaufbaukosten nach einem Versicherungsschaden können aber deutlich geringer ausfallen.

Der Sachwert wiederum setzt sich aus dem Wert des Bodens und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Dieser generiert sich aus den Herstellungskosten, einschließlich Nebenkosten aller Gebäude samt Außenanlagen und sonstigen Anlagen, unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie der Baumängel und einem Marktanpassungsfaktor.